Si può vendere un immobile mentre è affittato a un inquilino? Vediamo come comportarsi in un caso come questo.
Chi possiede uno o più appartamenti molto spesso, per non dover sostenere esosi costi di gestione e tasse ancora più alte, sceglie di affittarli con un regolare contratto di locazione.
In un periodo come quello attuale, dove è sempre più difficile vendere anche a causa di uno stop prolungato delle compravendite immobiliari, spesso si sceglie di affittare la casa. Ma cosa accade se mentre l’immobile è dato in affitto c’è la concreta possibilità di venderlo? In questo articolo cerchiamo di capire come procedere, partendo subito dal fatto che la casa può essere messa in vendita.
Vendere casa con inquilino: pro e contro
L’immobile dato in locazione può essere regolarmente venduto anche se in quel momento ci vive un inquilino. Lo stabilisce il Codice Civile all’art. 1599 e seguenti. Il contratto infatti prosegue regolarmente e tutti i diritti e gli obblighi ad esso relativi passano, nel momento in cui la compravendita viene stipulata, dal venditore all’acquirente, senza che necessariamente venga espresso alcun consenso da parte del conduttore.
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Naturalmente il fatto che l’appartamento sia abitato da un inquilino presenta vantaggi e svantaggi per l’acquirente. L’ideale sarebbe quello di vendere la casa vuota, senza inquilini all’interno. Ma questo si può fare solo se ci sono alcune condizioni che vediamo in seguito.
La presenza di un affittuario può tradursi in un vantaggio per il compratore perché così è già a reddito e non deve trovare altri inquilini, ovviamente nel caso in cui l’immobile venga acquisito come investimento. D’altra parte però il fatto che ci siano persone all’interno può rivelarsi controproduttivo qualora gli inquilini non versino regolarmente il canone di affitto o non vogliano lasciare l’appartamento alla scadenza del contratto. Accade anche che si debbano avviare le procedure di sfratto per le quali è necessaria la presenza di un legale e di conseguenza un esborso di denaro per ottenere la casa appena comprata.
Come vendere la casa libera dall’inquilino
La via migliore rimane quindi quella di vendere l’immobile vuoto, senza inquilini all’interno. Ma come fare? Si può fare alla seconda scadenza del contratto, alla prima scadenza o con una risoluzione consensuale tra le parti. Vediamo le diverse soluzioni nel dettaglio.
Alla seconda scadenza
Si può liberare l’appartamento affittato dando regolare disdetta all’inquilino dopo quasi 8 anni in presenza di contratto a canone libero e dopo quasi 5 nei contratti a canone concordato. Per farlo occorre inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto di locazione, esprimendo l’intenzione di non rinnovare il contratto. Se si hanno già degli acquirenti interessati all’immobile sarà sufficiente comunicare loro che la casa sarà libera alla scadenza del contratto e che dopo tale data sarà possibile fare il rogito.
Alla prima scadenza
Il proprietario di un appartamento o una casa può recedere dal contratto di affitto anche alla prima scadenza ovvero dopo 3 o 4 anni dalla stipula, purché sia l’unico immobile che possiede e ha affittato, oltre a quello in cui abita. Lo stabilisce l’art. 3 della legge n. 431/98 e anche in questo caso bisogna mandare all’inquilino almeno 6 mesi prima della data di scadenza una raccomandata con ricevuta di ritorno. Occorre spiegare i motivi della disdetta anticipata, in questo caso l’intenzione di vendere la casa a terzi. In mancanza di un motivo valido la disdetta risulta nulla.
Se l’inquilino manifesta la volontà di acquistare l’immobile vanta un diritto di prelazione su terze parti, così come prevede la legge sull’equo canone, in presenza delle stesse condizioni. Si tratta di una prelazione legale per cui se questo diritto viene in qualche modo violato l’inquilino può anche ottenere il riscatto reale della proprietà.
Risoluzione consensuale
Il contratto di locazione si può risolvere anche in maniera consensuale in qualsiasi momento purché ci sia la volontà da ambedue le parti a liberarsi dagli accordi intrapresi. Si tratta della soluzione migliore per il locatore perché non deve avviare le pratiche sopra descritte ma è possibile soltanto se il locatario è della stessa opinione.
Nel momento in cui il contratto è risolto l’immobile è libero e può essere subito venduto. Ricordiamo però che il contratto di locazione è stipulato in forma scritta per cui anche la sua risoluzione deve seguire lo stesso iter.