Agevolazioni prima casa e usufrutto a tempo determinato: la risposta delle Entrate fuga ogni dubbio

La risposta ad interpello n. 441 del 30 agosto fa piena luce su una questione pratica evidenziata da un contribuente e, in particolare, indica che in caso di agevolazioni su prima casa e usufrutto a tempo determinato sulla stessa, la decadenza dallo sconto fiscale deve intendersi come parziale.

Come è noto, l’Agenzia delle Entrate ha il ruolo principale di svolgere le funzioni legate alla gestione, all’accertamento, al contenzioso e alla riscossione delle tasse.

Ma non soltanto. Infatti periodicamente l’Amministrazione finanziaria pubblica risposte e chiarimenti scritti, nei confronti di contribuenti che domandano come ci si deve comportare in determinate situazione di rilievo a livello fiscale. Si tratta delle cosiddette riposte ad interpello.

In particolare una recente risposta, la n. 441 del 30 agosto, ha ad oggetto temi quali le agevolazioni prima casa e l’usufrutto e prende le mosse da quanto considerato da un contribuente italiano, ma residente all’estero e iscritto all’Aire. Si tratta di delucidazioni importanti sotto vari punti di vista e che di seguito esporremo. I dettagli.

Prima casa e usufrutto a tempo determinato: le questioni poste da un contribuente

La risposta delle Entrate fa riferimento alla vicenda delineata da un contribuente che, nel 2021, comprò un’abitazione avvalendosi delle cosiddette agevolazioni prima casa. Non potendo dare luogo per ragioni di lavoro all’immediato trasferimento in Italia, egli valutava l’ipotesi di costituire un diritto di usufrutto a tempo determinato della durata di 5 anni a favore della moglie. Secondo quanto delineato dal contribuente, la scelta in oggetto darebbe luogo però alla decadenza dagli sconti fiscali alla data della compravendita dell’immobile, con versamento conseguente delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, dei collegati interessi, e di una sovrattassa corrispondente al 30% dei tributi.

Non dobbiamo infatti dimenticare che le agevolazioni fiscali di cui alla nota II-bis all’art. 1 della tariffa, parte I, allegata Tur, vengono meno e sono revocate laddove l’immobile sia rivenduto anteriormente al termine di cinque anni dalla data di acquisto. Ma il punto è che analoghe considerazioni valgono per l’atto di costituzione di nuda proprietà, usufrutto, uso e diritto di abitazione prima di questo vincolo temporale.

La questione specifica, da cui la richiesta di chiarimento del contribuente alle Entrate, si ricollega al fatto che, in queste circostanze, siamo innanzi ad un usufrutto a tempo determinato. Che succede in questi casi? Si perdono le agevolazioni?

In particolare le incertezze e le questioni del contribuente sono le seguenti:

• l’usufrutto a tempo determinato può considerarsi o no identico per effetti all’usufrutto vitalizio? E, se sì, vi è dunque la compressione parziale del diritto di proprietà e la decadenza dalle agevolazioni godute?
• in quest’ultimo caso, la base imponibile sulla quale far valere le imposte di registro, ipotecarie e catastali dovute secondo le regole ordinarie, oltre alla sanzione e agli interessi, è formata da tutto il valore del bene oppure è da rapportarsi al valore del diritto di usufrutto a tempo determinato?

L’Agenzia, con la citata risposta ad interpello, ha fatto chiarezza su queste questioni pratiche.

Agevolazioni prima casa e usufrutto a tempo determinato: l’Agenzia si allinea alla soluzione prospettata dal contribuente

Ebbene, alla luce delle questioni prospettate dal contribuente, quanto emerge dalla risposta n. 441 dell’Agenzia delle Entrate non ha contenuti opposti alla soluzione già indicata dal cittadino. In sintesi:

• la compressione per un tempo determinato della piena proprietà dell’immobile implica una corrispondente decadenza soltanto parziale della tassazione agevolata;
• le regole sull’agevolazione dell’acquisto della prima casa indicano che l’immobile, per sfruttare la tassazione ridotta, non deve essere oggetto di nuova vendita prima dei 5 anni dal passaggio di proprietà. Ciò tranne il caso in cui il beneficiario non compri una nuova ‘prima casa’ entro dodici mesi dalla vendita dell’abitazione agevolata.

Soprattutto la risposta dell’Agenzia rimarca che il bonus in oggetto vale anche con riferimento all’acquisto di una quota dell’abitazione. In altre parole, la vendita di una parte dell’abitazione prima dei 5 anni implica la perdita dell’agevolazione, solo per la parte di immobile ceduta.

D’altronde già in una risoluzione del 2007, l’AdE chiarì che la cessione del diritto di nuda proprietà, entro il quinquennio dalla compravendita con agevolazione, determina la decadenza dai benefici per la quota di prezzo pari al diritto parziario oggetto di cessione. In termini più semplici, il venir meno dello sconto fiscale deve essere ricollegato al valore del diritto parziario ceduto.

Conclusioni

Alla luce della risposta ad interpello n. 441 di pochi giorni fa, l’Agenzia delle Entrate ha dunque fatto capire che la soluzione appena esposta vale anche per i casi cosiddetta alienazione parziale del bene con una costituzione di diritti reali come l’usufrutto. Perciò l’usufrutto a tempo determinato del contribuente a favore della moglie comporta una compressione del diritto di piena proprietà sul bene comprato, fino alla data di piena riacquisizione della proprietà dell’abitazione. Ecco perché possiamo affermare che la decadenza dallo sconto fiscale è proporzionale al valore del diritto parziario ceduto.

Alla luce di ciò, le imposte dovranno essere recuperate sulla differenza tra la tassazione oggetto di agevolazione e la tassazione ordinaria per il valore del diritto venduto. Mentre la tassazione agevolata può restare soltanto sulla quota di abitazione non ceduta con l’usufrutto.