Le tabelle millesimali vanno sempre allegate al regolamento condominiale oppure no? Cosa succede laddove manchino questi strumenti di suddivisione degli oneri dei singoli proprietari condomini? Ecco la risposta fornita dalla legge.
Tutti coloro che vivono in un condominio sanno, o dovrebbero sapere, che esistono le cosiddette tabelle millesimali, ovvero degli strumenti che consentono a tutti, a partire dall’amministratore del caseggiato, di individuare il valore di ogni proprietà. Sono i millesimi a quantificare infatti questo valore.
Il punto che intendiamo affrontare nel corso di questo articolo è però il seguente: cosa fare se nel condominio non ci sono le tabelle millesimali? Ovvero, come comportarsi nel caso in cui nessun tecnico si sia occupato di stilarle e l’edificio ne sia dunque privo? Lo scopriremo insieme e più avanti nella lettura. I dettagli.
Tabelle millesimali: il contesto di riferimento
Non vi sono dubbi a riguardo: uno degli argomenti più delicati per quanto attiene alla gestione di un condominio si riferisce alla suddivisione delle spese condominiali tra i vari proprietari. Detta distribuzione dei costi si compie di solito con lo strumento delle tabelle millesimali, redatte da tecnici competenti e aventi la funzione di valutare le singole unità immobiliari in relazione all’edificio.
Grazie alle tabelle millesimali, è possibile stabilire le quote di partecipazione alle spese e i diritti di ciascun condomino sulle parti comuni dell’edificio stesso. Non bisogna infatti dimenticare che un condominio si forma laddove, in un solo edificio, vi siano più parti di proprietà esclusive (le cosiddette unità immobiliari) che sussistono contemporaneamente alla comproprietà data da quelle che sono chiamate ‘parti comuni’. Queste ultime servono tutti o una parte dei condomini.
Le tabelle indicano il valore di tutte le unità incluse nell’edificio (ad es. cantine, box e così via), rappresentato in millesimi. Ad es. se un condomino ha un terzo di tutto l’edificio, la sua quota corrisponderà a 333 millesimi (333/1000).
Si tratta dunque di strumenti contenuti in documenti di indubbio rilievo e, in ipotesi di vizi o errori, è necessario procedere con la modifica, onde impedire che i condomini possano patire dei danni.
Tabelle millesimali e spese comuni
Le tabelle millesimali indicano la proporzione sulla scorta di cui ogni condomino contribuisce alla spesa comune. Se un condomino possiede un terzo di tutto l’edificio dovrà partecipare in questa misura anche al versamento delle spese attinenti alle parti comuni (come ad es. l’ascensore o le scale).
Non di rado succede che i condòmini non condividano quanto scritto nelle tabelle millesimali, in particolare laddove siano attribuiti millesimi in eccesso. Si tratta di casi in cui la partecipazione alle spese comuni è maggiore, con un evidente danno per il singolo condomino che paga di più. Ecco perché sono così importanti le tabelle millesimali redatte in modo corretto ed evitando errori e imprecisioni.
Dopo queste necessarie premesse su natura e funzione di questi strumenti, andiamo ad affrontare nello specifico il caso pratico che qui interessa – ovvero quello del condominio senza tabelle millesimali.
Condominio senza tabelle millesimali: che succede?
Interessante chiedersi del caso del condominio senza tabelle millesimali, anche perché non così raro. Infatti, può capitare che l’edificio non abbia le tabelle che recano il valore delle unità immobiliari dei condòmini. Il motivo è semplice: nessun tecnico finora le ha redatte o comunque nessuno se ne è occupato.
Vero è che in base alle regole vigenti, le tabelle millesimali non sono obbligatorie per legge. Non ci sono infatti norme che impongano al condominio di usare gli strumenti in oggetto e perciò non bisogna stupirsi se – specialmente nei condomini con poche unità immobiliari – dette tabelle siano assenti. D’altronde anche il regolamento condominiale, cui solitamente sono allegate le tabelle stesse, non è obbligatorio se il numero dei distinti proprietari delle unità immobiliari non è maggiore di dieci. E quand’anche fosse obbligatorio, la legge comunque non stabilisce l’obbligo di adottare anche le tabelle millesimali.
Allora che fare quando non vi sono le tabelle millesimali? Come ripartire le spese comuni? Ebbene, la risposta è la seguente: in mancanza di tabelle millesimali, ciascun condomino contribuisce alle spese condominiali in proporzione al valore della sua proprietà. In particolare, la legge indica che:
- le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni del caseggiato, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni volute con delibera della maggioranza sono sostenute dai condòmini,
- in misura proporzionale al valore della proprietà di ognuno, tranne il caso di differente convenzione.
In buona sostanza, chi ha maggiore proprietà, paga di più per le spese condominiali. Questo è fondamentalmente il criterio da usare in mancanza di tabelle millesimali.
Il caso dei condomini in disaccordo
Attenzione però: laddove non vi siano tabelle millesimali che indicano quote certe per ciascuno può ben succedere che i condòmini non siano d’accordo sull’effettiva suddivisione delle spese comuni, specialmente se considerate in eccesso.
Ebbene, in questi casi la risposta è fornita dal giudice. Infatti in circostanze di suddivisione spese in un edificio condominiale senza tabelle, sarà il magistrato il soggetto incaricato a determinare le quote millesimali per la distribuzione degli oneri tra i condomini stessi. Sarà dunque l’autorità citata a disporre cosa fare in caso di contrasti tra i proprietari.
Ovviamente, una buona soluzione per evitare a priori possibili questioni è rappresentata dall’approvazione delle tabelle millesimali, allegandole al regolamento. Il documento è chiaramente di natura tecnica, perciò servirà un professionista per redigerlo, e va approvato in assemblea.