Cos’è e come funziona un supercondominio? Perché è importante conoscerne alcune regole fondamentali? Una sintetica panoramica sui suoi aspetti clou.
Il supercondominio rappresenta una pluralità di edifici che hanno determinate caratteristiche in comune. Si tratta di un termine che forse non tutti hanno già sentito nominare e di cui c’è sicuramente chi non conosce l’effettivo significato.
Ma specialmente per chi vive in contesti condominiali urbani, si tratta di una parola di cui è opportuno saperne i risvolti pratici, nella vita dei singoli proprietari e condomini.
Perciò Come funziona un supercondominio? Da quali tratti essenziali è caratterizzato? Perché è importante conoscerlo? Si tratta di domande a cui cercheremo di dare risposta nel corso di questo articolo, in modo da sgomberare il campo da ogni possibile dubbio.
Ricorderemo prima che cosa si deve intendere con la parola ‘supercondominio’, e poi ci soffermeremo su alcune sue caratteristiche chiave. Facciamo chiarezza.
Supercondominio: che cos’è in sintesi
Chiariamo subito il seguente punto: il legislatore non ha finora dato una formale definizione di supercondominio. Ne consegue che bisogna rifarsi alle indicazioni offerte dalla Corte di Cassazione in proposito. Secondo questo giudice i singoli edifici costituiti in altrettanti condomini costituiscono un “supercondominio” laddove alcune cose, impianti e servizi comuni (ad es. il parcheggio, la via d’ingresso, l’impianto centrale per il riscaldamento ecc.) contestualmente sono correlati tra loro, per il tramite della relazione di accessorio a principale con più edifici, e appartengono ai proprietari delle singole abitazioni incluse nei vari fabbricati del supercondominio stesso.
In altre parole, il supercondominio consiste in quella particolare costruzione nella quale due o più palazzi, non obbligatoriamente costituenti autonomo condominio, hanno in comune determinati beni e/o servizi.
Da notare che la riforma in materia, vale a dire la legge n. 220 del 2012, ha stabilito ex lege l’applicazione delle regole sul condominio anche al cosiddetto supercondominio. Pertanto, per legge il supercondominio è oggi soggetto alle norme di cui al Codice Civile.
Supercondominio e vincolo di accessorietà
Abbiamo detto che, laddove si parli di supercondominio si fa riferimento ad una pluralità di edifici, ovvero ad un’organizzazione più articolata del condominio ordinario, costituita da aree, impianti e servizi comuni che impongono una regolamentazione ad hoc. Impianti o servizi comuni possono essere, come accennato, il servizio di portierato, le aree verdi e non solo.
Rimarchiamo che non è necessario sussistano più condomini per aver a che fare con un supercondominio, ma la condizione chiave è che vi siano più edifici tra loro collegati. In altre parole, le parti comuni sono connesse da un vincolo di accessorietà necessaria a ognuno degli edifici.
Inoltre, per aversi un supercondominio non serve la manifestazione di volontà del costruttore, e neanche quella dei proprietari delle varie unità immobiliari che lo compongono. La costituzione del supercondominio si compie, infatti, in modo automatico laddove i singoli stabili hanno delle cose in comune – che di fatto lo integrano.
Esistenza giuridica del supercondominio e amministratore di condominio
Come accennato, il supercondominio non è indicato in modo espresso dal Codice Civile o da qualsiasi altra legge, ma la sua esistenza per il nostro diritto è prevista indirettamente nell’art. 1117 c.c. che dispone quanto segue: “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117”.
Si tratta appunto del caso nel quale più unità immobiliari abbiano parti comuni – ovvero il supercondominio che qui interessa. Nell’ambito valgono le norme sul condominio, pur con alcuni dettagli.
Infatti l’amministratore del supercondominio non deve per forza essere lo stesso amministratore dei singoli condomini, ma ha il dovere di occuparsi e gestire le parti comuni degli stabili.
Assemblea del supercondominio: come funziona?
Per quanto riguarda l’organizzazione dell’assemblea del supercondominio, vi sono importanti regole che dobbiamo di seguito riportare:
- tutti i singoli proprietari condomini hanno diritto di partecipare, a patto che il regolamento non contenga disposizioni alternative;
- se i partecipanti sono oltre 60, ogni condominio è obbligato a designare il proprio rappresentante;
- laddove il condominio non avesse indicato il proprio rappresentante, sarà l’autorità giudiziaria il soggetto designato ad indicarlo.
Inoltre le delibere dell’assemblea generale di un supercondominio producono effetti nell’immediato e su tutti gli stabili che lo compongono. Ciò dunque senza obbligo del ‘passaggio intermedio’ delle delibere di ogni assemblea condominiale.
Tabelle millesimali e supercondominio
Infine, con riferimento al supercondominio, due tabelle millesimali debbono essere presenti:
- una condominiale;
- l’altra inerente ai millesimi supercondominiali.
Quest’ultima, in particolare, stabilisce la suddivisione della spesa tra gli stabili che formano il supercondominio. Non bisogna infatti dimenticare che ciascun condominio deve essere dotato di un suo conto corrente differente da quello del supercondominio. Il motivo è intuibile: per questa via sarà evitata confusione e sovrapposizione tra i patrimoni dei vari stabili e le parti in comune tra questi.