Il Superbonus 110% è al centro dei bonus edilizi anche nel 2022, in particolar modo nei condomini, ma non sempre è possibile ottenere la maxi detrazione quando ci sono cause ostative.
Oggi esaminiamo uno degli interventi portanti che da diritto al Superbonus 110% in condominio, si tratta del cappotto termico in edifici affiancati, quindi, con mura confinanti.
Il Superbonus 110% in condominio, crea non poche difficoltà e sono molti i fattori e parametri da considerare. Il caso esposto oggi da un nostro Lettore è molto comune, come quello della sostituzione delle tegole del tetto, e potrebbe essere un limite alla fruizione della maxi detrazione o cessione del credito o sconto in fattura.
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Il quesito del Lettore: “Spett.le Esperto Risponde, e volevo porvi un quesito in quanto a breve ci sarà’ una riunione di condominio per decidere i lavori con il Superbonus o meno. Alcuni condomini tra cui io, vorremmo eseguire lavori di ristrutturazione al palazzo usufruendo del Superbonus 110%, però si è venuto a creare un contrasto tra i condomini. Infatti un condomino ha fatto fare una relazione da un tecnico che esclude che si possa fare il Superbonus al nostro condominio, vi illustro la situazione. Il nostro palazzo si affianca completamente ad un altro edificio.
La relazione tecnica che ha presentato il condomino, specifica che alla parete del nostro palazzo non si può’ fare la coibentazione, pero’ non ne spiega chiaramente il motivo. In effetti, la parete più alta appartiene a noi, affiancata ad un palazzo più basso. Il muro del palazzo più basso predispone una tettoia mobile che si poggia sul muro del nostro immobile. Ora chiedo il vostro parere tecnico, la mia domanda è: la coibentazione al fine di utilizzare il Superbonus, sul muro del nostro palazzo confinante con un’altra proprietà, può essere realizzata oppure no? E se non può essere realizzata, quale e’ il motivo? Vi ringrazio anticipatamente”.
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Condominio: muro confinante
Il nostro parere è solo normativo e si basa anche sulle ultime sentenze in merito, ma non può essere specifico per il caso esposto. In quanto tale valutazione spetta ad un tecnico competente che potrà valutare il caso nella sua fattibilità.
Tra gli interventi che danno diritto al Superbonus al 110%, l’intervento portante è il cappotto termico sulle facciate. Pertanto trattandosi di un manufatto realizzato in aderenze alle pareti esterne, aumenta le dimensioni dell’edificio. Questo può comportare due specifici problemi:
1) con gli interventi vengono meno le distanze tra edifici, come previsto dalla normativa;
2) si rischia lo sconfinamento nella proprietà altrui.
Queste due problematiche sono particolarmente sentite quando gli edifici sono costruiti vicini tra loro o in aderenza, a volte anche con altezze diverse (come nel caso esposto dal nostro Lettore).
Pertanto, in riferimento alla mancanza delle distanze tra gli edifici, in merito è intervenuto il Decreto legge n. 73 del 17 luglio 2020, il cosiddetto Decreto Efficienza Energetica. Il quale all’articolo 13 dispone che, nel caso di interventi di restauro, manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia, nel caso delle murature esterne, il maggior valore è necessario per ottenere una riduzione minima del 10% dei limiti di trasmittanza. Quindi, non deve essere considerato nel computo per la determinazione del volume, della superficie, dell’altezza e dei rapporti di copertura. Il Decreto, entro i limiti di maggiore spessore, consente anche la deroga a quanto previsto dalle normative regionali, nazionali e dei regolamenti comunali. Però, non è consentito derogare le distanze minime previste dal Codice civile.
Pertanto, la normativa chiarisce quando la realizzazione del cappotto termico, nel rispetto delle distanze dei fondi vicini, può essere realizzato e quando invece, bisogna rinunciare alla sua realizzazione.
Cosa succede con mura adiacenti?
L’intervento di cappotto termico rischia di sconfinare nella proprietà altrui. Infatti, anche se per uno spessore minimo il cappotto che si appoggia su proprietà altrui, costituisce un’invasione, a cui il vicino avrebbe il diritto di opporsi. Però, la casistica è molto varia e non è sempre si deve rinunciare all’intervento.
A tal proposito è consigliato consultare l’ordinanza della Cassazione Civile, Sezione VI-2, n. 15698 del 23 luglio 2020, che si è espressa in merito del cappotto termico realizzato sulla facciata di un edificio condominiale confinante con il terrazzo del vicino.
Riportiamo solo la parte di interesse che si legge nella sentenza: “Il proprietario non può opporsi, ai sensi dell’art. 840 c.c., comma 2, ad attività di terzi (quale, ad esempio, l’immissione di sporti) che si svolgano a profondità od altezza tali che egli non abbia interesse ad escluderle. Pertanto, ove ritenga di contestarle, è suo onere dimostrare che dette attività gli arrechino un pregiudizio economicamente apprezzabile“.
In altre parole, occorre effettivamente verificare se lo spessore del cappotto termico arrechi n pregiudizio concreto all’utilizzo del fondo altrui. Sull’argomento si sono susseguite numerose sentenze, tutte della Sezione II dal 2004 al 2020.
In conclusione è sempre consigliato, in presenza di un progetto di realizzazione di un cappotto termico con mura adiacenti, chiedere l’autorizzazione al vicino.
Da considerare, che in caso il vicino si opponga, le sue ragioni devono essere valutate in base al caso specifico. Comunque, dovrà essere lui a dimostrare lo sconfinamento del cappotto termico con la sussistenza del pregiudizio concreto ed economicamente apprezzabile