Sismabonus acquisto casa: l’AdE indica un limite poco conosciuto che mette a rischio il maxi sconto

L’Agenzia delle Entrate, attraverso la recentissima risposta a interpello n. 423 del 12 agosto scorso, ha indicato che al Sismabonus acquisti si applica un rilevante limite. Vediamo di che si tratta.

L’attività dell’Agenzia delle Entrate va oltre le sue funzioni più note e correlate alla gestione, all’accertamento, al contenzioso e alla riscossione dei tributi.

Infatti molto spesso pubblica le cosiddette risposte ad interpello del contribuente. Ricordiamo brevemente che l’interpello è una richiesta che il privato cittadino fa all’Amministrazione finanziaria avente lo scopo di ottenere chiarimenti, interpretazioni e indicazioni prima di attuare un comportamento rilevante sul piano fiscale.

Ebbene, una recente risposta ad interpello ha avuto ad oggetto uno dei più noti bonus di questo periodo, ovvero il Sismabonus acquisti. Secondo quanto precisato dalle Entrate, l’agevolazione in oggetto vale soltanto per immobili realizzati con attività di demolizione e successiva ricostruzione. I dettagli.

Sismabonus acquisti: che cos’è in sintesi

E’ noto che in un paese come l’Italia la sicurezza sismica del patrimonio edilizio esistente è una priorità: meccanismi come il Sismabonus acquisti intendono incentivarla ed accrescerla. Siamo infatti innanzi ad una agevolazione che favorisce l’acquisto di edifici sicuri.

Il Sismabonus acquisti consente di comprare nuove unità immobiliari costruite al posto di fabbricati demoliti, di cui si è migliorata la classe di rischio sismico.

E proprio di questi elementi daremo conto tra poco, grazie a quanto precisato dalle Entrate. E’ in gioco una detrazione fiscale, ma è necessario che l’acquisto dell’immobile si compia entro 30 mesi da quando l’impresa edile ha terminato i lavori di ricostruzione.

Di solito la percentuale di una detrazione fiscale fa riferimento alla quota che si può recuperare sulla spesa effettuata per lo svolgimento di interventi. In detta ipotesi, invece, la detrazione fiscale è quantificata sul prezzo di vendita dell’immobile. Il tetto massimo di agevolazione è comunque 96mila euro per unità immobiliare. L’aliquota è invece variabile a seconda di quante classi di rischio si scenda con l’intervento.

I beneficiari del Sismabonus acquisti sono le persone fisiche che intendono comprare una nuova proprietà, ma il ruolo chiave è dell’impresa di costruzioni. Un grosso vincolo, in questa ipotesi, è infatti in colui che vende l’unità immobiliare. Non bisogna dimenticare che per poter usufruire della detrazione occorre che l’impresa edile che demolisce, ricostruisce e vende l’immobile sia una sola.

Altrimenti non è possibile fare riferimento a questo meccanismo di detrazione fiscale. In altre parole, non debbono esservi imprese terze in fase di vendita.

Sismabonus acquisti: le precisazioni dell’Agenzia delle Entrate non lasciano dubbi

Abbiamo visto che il cosiddetto Sismabonus permette di sfruttare detrazioni fiscali a favorire interventi antisismici e contro il rischio sismico sugli immobili. In particolare, secondo l’Agenzia delle Entrate il Sismabonus acquisti:

• può essere sfruttato in rapporto ai meri acquisti delle unità immobiliari realizzate,
• avendo prima demolito e ricostruito l’edificio preesistente.

Conseguentemente, secondo la tesi dell’Amministrazione finanziaria – di cui alla risposta ad interpello citata – non avranno diritto al bonus edilizio in oggetto gli acquirenti delle unità immobiliari create dopo la ristrutturazione o al risanamento di un edificio che non sia stato previamente demolito.

Attenzione però: gli stessi acquirenti, laddove sussistano tutte le condizioni di legge, potranno aver diritto alla detrazione di cui all’art. 16-bis Testo unico imposte sui redditi. La disposizione reca il titolo: “Detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici“.

Sismabonus acquisti, limiti e miglioramento sismico: conclusioni

Come appare piuttosto evidente, si tratta di indicazioni di rilievo da parte dell’Agenzia delle Entrate, che nella citata risposta ha fatto il punto sul tema dei bonus edilizi e delle strutture separate da un cosiddetto “giunto sismico”. L’Amministrazione finanziaria parla espressamente di demolizione e ricostruzione di tutto l’edificio e non di una sola parte, ed anzi il requisito citato non può dirsi integrato anche laddove sia raggiunto il miglioramento sismico di cui alla legge in materia (riduzione di classe di rischio sismico). Ciò per il motivo secondo cui la cd. “demolizione e ricostruzione” costituisce un requisito nuovo, ulteriore e a se stante. Esso va rispettato per sfruttare il Sismabonus acquisti.

Sintetizzando, l’agevolazione in oggetto può essere fatta valere sugli acquisti delle unità immobiliari fatti con anteriore demolizione e ricostruzione dell’edificio preesistente, mentre non potranno godere del bonus edilizio gli acquirenti delle unità immobiliari create dopo la ristrutturazione o al risanamento dell’edificio non demolito. Grazie alla risposta ad interpello di alcuni giorni fa, l’Agenzia ha dunque evidenziato un rilevante limite all’applicazione del Sismabonus acquisti.