Le riparazioni straordinarie hanno caratteristiche ben precise e rilevano in una varietà di casi pratici. Come distinguerle dalle riparazioni ordinarie e sapere in quali circostanze occorre occuparsene personalmente come proprietari dell’immobile? Facciamo chiarezza.
Gli aspetti che caratterizzano un contratto di affitto sono molteplici e riguardano ovviamente la figura del proprietario dell’abitazione e dell’inquilino/affittuario.
Guasti, malfunzionamenti e imprevisti vari possono certamente verificarsi nel periodo in cui l’immobile risulta locato – e con essi le correlate spese per la riparazione e la risoluzione del problema.
Il punto che di seguito vogliamo chiarire è il seguente: quali sono le riparazioni straordinarie all’interno dell’abitazione? E come distinguerle da quelle ordinarie? Si tratta di una domanda che certamente merita una risposta puntuale, in considerazione di questioni pratiche che possono emergere – come ad es. il malfunzionamento della caldaia. Che fare in questi casi? Chi è tenuto alle spese? Scopriamolo insieme nel corso di questo articolo.
Riparazioni straordinarie: di che si tratta?
Manutenzione e riparazione sono da intendersi come sinonimi, per quanto qui interessa. Con esse in pratica si fa riferimento a quell’insieme di attività mirate a garantire la funzionalità e l’efficienza di un bene o di un servizio. In questo caso si può trattare ad es. della manutenzione / riparazione delle scale o anche dell’ascensore, per citare due esempi classici degli immobili.
Ed è la legge a chiarirci la definizione ufficiale di ‘riparazioni straordinarie‘. Si trova all’art. 1005 del Codice Civile, disposizione che ci indica che le riparazioni straordinarie consistono in quelle necessarie a garantire la stabilità e solidità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario: così afferma in modo netto il Codice Civile sul punto delle spese.
Riparazioni ordinarie e straordinarie: cosa cambia?
Appare opportuno distinguere gli interventi e riparazioni straordinarie da quelle ordinarie, facendo qualche ulteriore esempio pratico. La manutenzione è ordinaria se consiste in interventi periodici o programmati, o quando si rende doverosa per effettuare un riparo causa guasti o malfunzionamenti per il normale utilizzo del bene (deterioramento o usura del bene). Pensiamo ad es. alla sostituzione di un vetro o di un piccolo componente delle tubature.
Invece la manutenzione è straordinaria – e dunque si tratta di riparazioni straordinarie – quando si concretizza in interventi poco frequenti per veri e propri imprevisti, causati da situazioni eccezionali e, in genere, non prevedibili. Si tratta altresì di lavori urgenti e non rinviabili nel corso del tempo e di interventi per cui è necessaria una consistente spesa: casi come la sostituzione della caldaia o gli interventi contro una infiltrazione sono esempi di riparazioni straordinarie.
Tenuto conto di quanto prevede il Codice Civile a riguardo, non vi sono dubbi:
- in caso di contratto di locazione e abitazione in affitto, le piccole riparazioni sono compito dell’inquilino o conduttore, che dovrà così farsi carico delle spese atte a risolvere il problema;
- le riparazioni straordinarie sono invece compito del locatore, vale a dire il proprietario dell’immobile, tranne il caso in cui sia provato che il danno è stata prodotto da una condotta colpevole dell’inquilino, ovvero dalla sua negligenza o scarsa accortezza.
Cosa succede in condominio?
A questo punto vediamo come funzionano i lavori di riparazione straordinaria in un contesto differente, ovvero in condominio. Ebbene, anche qui la distinzione è obbligatoria:
- le opere di ordinaria manutenzione possono essere svolte dall’amministratore senza l’ok preventivo dell’assemblea dei condomini;
- mentre le attività di riparazione straordinaria sono da autorizzarsi preventivamente dall’assemblea, non potendo l’amministratore agire di sua spontanea volontà. Ciò però tranne il caso pratico degli interventi urgenti e indifferibili.
Nel caso ad esempio di gravi danni provocati da un nubifragio, sarà compito dell’amministratore agire quanto prima – e di sua diretta iniziativa – per disporre le riparazioni straordinarie del tetto del caseggiato, senza aspettare che i condomini si riuniscano in assemblea. Chiaramente ciò servirà a proteggere la struttura e a riportare le condizioni dell’edificio allo stato anteriore all’evento dannoso.
Concludendo, appare dunque chiaro che, per i motivi di cui sopra, la distinzione tra riparazioni straordinarie e ordinarie non è solo utile, ma doverosa.