Il mercato immobiliare USA è un precursore della tendenza dell’economia; oggi l’attenzione degli investitori torna sui prezzi delle case. Segnale di una possibile recessione.
Se una nuova recessione è possibile, non sarà globale. Tuttavia negli Stati Uniti i due tradizionali settori più ciclici, la casa e l’auto, sono già in contrazione.
Con l’aumento concertato dei tassi di interesse, l’elevato prezzo delle materie prime e la fine della stagione turistica i primi segnali di crisi potranno arrivare anche in Italia. Il mercato immobiliare USA è stato al centro delle cronache nel 2007 a causa della bolla speculativa sui mutui. Successivamente nel Paese, dopo la grande recessione, il settore ha ripreso il suo trend positivo, con una crescita del prezzo delle abitazioni residenziali che negli ultimi cinque anni è aumentata del 60%.
I tassi dei mutui a 30 anni, secondo l’agenzia federale Freddie Mac, hanno già raggiunto il 5,9% circa; un picco che non si registrava da novembre 2008. In modo simile, l’indice di sostenibilità dei mutui che misura la solvibilità delle famiglie in relaziona ai redditi rispetto ai mutui trentennali ha toccato gli stessi livelli che hanno preceduto la grande recessione.
Se oggi il mercato è nuovamente in contrazione, con l’aumento dei tassi il Pil può contrarsi in maniera progressiva durante tutto il 2023. L’economia dell’eurozona dipende invece molto dal decorso della guerra commerciale con la Russia. In questo senso faranno la differenza il prezzo delle materie prime come gas e petrolio durante il corso dell’anno.
Mercato immobiliare; aumenta l’inflazione ma non la domanda, cosa può accadere nei prossimi mesi?
In Europa ma fuori dall’eurozona la recessione sembra essere già in atto. È il caso del Regno Unito con numerose difficoltà a causa del peggioramento degli shock dell’offerta, dell’aumento dell’inflazione e dell’inasprimento della politica monetaria.
L’aumento dei costi di finanziamento, dunque, sta causando già ora un rallentamento sul mercato immobiliare: a maggio le vendite di case negli USA hanno registrato un calo mensile del 3,4% e un -8.6% su base annua. L’importanza del mercato immobiliare per l’economia Usa è aumentata a causa della maggiore esposizione delle famiglie negli ultimi due anni. Tra il 2020 e il 2021 dati gli eccezionali stimoli fiscali la domanda è cresciuta anche attraverso l’ingresso nel mercato di investitori istituzionali. Secondo la società d’intermediazione immobiliare Redfin, nell’ultimo trimestre 2021 il 18,4% di tutte le case vendute negli Stati Uniti è stato acquistato con finalità d’investimento. Un aumento del 12,6% rispetto all’anno precedente.
Al momento l’esigenza prioritaria di combattere l’inflazione limiterà la capacità delle banche centrali di agire in previsione di un calo della produzione. Cosa accadrà alle manovre di politica monetaria se fra sei mesi la crescita economica comincerà a essere negativa e l’inflazione ancora eccessivamente alta, per esempio intorno al 4%?
L’esperienza degli anni Settanta riporta molti esempi di tentativi falliti di abbassare l’inflazione interrotti da un eccessivo effetto sulla crescita economica. Al momento la sfida rimane aperta e si profilano ancora possibilità di uscire dallo stretto passaggio fuori dalle numerose crisi di questi anni.