Casa in locazione: se il proprietario chiede l’immobile prima dei 4 anni, deve pagare un risarcimento?

La casa in locazione desta sempre preoccupazioni, ma cosa succede se il proprietario chiede la liberazione dell’immobile prima dei 4 anni? 

Oggi, affrontiamo il caso di un Lettore che abita con la sua famiglia da appena un anno, in una unità immobiliare con regolare contratto di affitto ad uso abitativo. Il proprietario ha chiesto verbalmente al nostro Lettore di lasciare l’abitazione perché vuole effettuare un investimento in un altro Comune, quindi, vuole vendere l’appartamento. Il Lettore chiede se il proprietario deve pagare un risarcimento del danno o l’indennità di affitto, per il rilascio dell’immobile prima della scadenza contratto.

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Casa in locazione: se il proprietario chiede l’immobile prima dei 4 anni, deve pagare un risarcimento?

Il proprietario che si impegna a concedere in locazione un immobile ha dei precisi obblighi, tra cui rispettare una determinata durata di contratto, prevista dalla normativa, che non può essere modificata. La durata consiste in un vincolo fondamentale del rapporto di affitto. Spesso succede che i proprietari pensano di poter mandar via l’affittuario in qualsiasi momento, ma purtroppo, non è così. Inoltre, bisogna evidenziare che non è considerata valida una disdetta effettuata verbale. Il proprietario può inviare disdetta per corrispondenza solo alla scadenza contrattuale o quando subentrano particolari motivazione.

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Ad esempio un contratto di locazione di quattro anni più quattro ad uso abitativo, se il proprietario ha esigenza di liberare l’immobile, anche se solo dopo un anno, dovrà attendere la scadenza dei quatto anni. La raccomandata di disdetta, dovrà essere inviata allo scadere di tre anni e sei mesi, almeno sei mesi prima della scadenza contrattuale. La disdetta dovrà contenere la motivazione prevista dalla legge che permette di sciogliere il contratto di locazione. Ma quali sono le motivazioni? Scopriamolo

Le motivazione che permettono la disdetta del contratto

Le motivazione per disdire un contratto di locazione ad uso abitativo alla scadenza, sono contenute nella legge 431/98 all’articolo 3. Nello specifico sono:

a) quando il locatore intende destinare l’immobile in locazione ad uso abitativo o ad attività commerciale, professionale o artigianale, in conto proprio, per il coniuge, per figli o parenti al secondo grado;

b) nel caso l’immobile sia gravemente danneggiato e necessita di interventi che sono ostacolati dalla presenza del conduttore;

c) quando l’immobile si trova in uno stabile in cui è prevista l’integrale demolizione e ricostruzione;

d) nel caso in cui il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero nello stesso comune;

Poi, ci sono anche altri due casi che riguardano il diritto di prelazione (Legge n. 392 del 27 luglio articolo 38 e 39)e la mancanza verifica della legittimità di successione.

Attenzione ai proprietari furbetti

La legge n. 392/78 all’articolo 31, precisa che se il proprietario che è entrato in possesso dell’immobile locato, non lo adibisce alle motivazioni previste dalla legge, riportate nella raccomandata di disdetta, l’inquilino può rivalersi sul proprietario. La rivalsa può essere effettuata in due modi:

a) ripristino del contratto (a condizioni che si rispettino i diritti acquisiti in buona fede da terze persone) e le spese per effettuare il trasloco;

b) un risarcimento del danno che non può essere superiore a 48 mensilità in base all’ultimo canone corrisposto. Inoltre, il Giudice, condannerà il proprietà al versamento di un importo che varia da 258,23 euro a 1.032,91 euro da corrispondere al Comune in cui è situato l’immobile. Quest’importo servirà per integra il fondo sociale per la locazione.

In conclusione, il proprietario dell’immobile, se le motivazioni non rientrano in quelle previste dalla legge, può chiedere il rilascio dell’appartamento solo alla scadenza dei quattro anni. Non è prevista nessuna indennità di rilascio anticipato, tranne nel caso esposto sopra, in cui il proprietario falsifica le motivazioni al fine di ottenere l’immobile.