La cancellazione dell’ipoteca di un immobile può avvenire anche dopo il termine previsto purché il venditore abbia saldato il debito.
Nella compravendita di un immobile non è insolito che esso sia gravato da un’ipoteca, fatto che potrebbe rappresentare per la casa un vincolo non da poco. In genere si procede facendo il compromesso, e dando una data limite al venditore per liberare l’immobile dal peso ipotecario, entro il quale pagare il debito. Poi si procede con il rogito quando l’ipoteca è stata cancellata.
In alcuni casi però la cancellazione dell’ipoteca potrebbe subire dei ritardi rispetto ai termini prefissati, specialmente se il creditore è l’Agenzia Entrate Riscossione o una banca. Le domande alle quali vogliamo rispondere in questo articolo sono sostanzialmente due: l’acquirente che vede la casa ancora ipotecata, nonostante il debito sia stato estinto, può procedere con la compravendita? O gli conviene chiedere indietro la caparra versata e la risoluzione del contratto? Come vedremo la Corte di Cassazione negli anni ha prodotto pronunce molto diverse fra loro: partiamo dall’analisi dell’ultima per poi vedere anche le altre.
Casa con ipoteca ma debito estinto
Stando all’ultima pronuncia in materia i giudici hanno sottolineato che la cancellazione dell’ipoteca da un immobile può avvenire anche in seguito, dopo la scadenza del termine prefissato. L’importante è che il venditore abbia provveduto al pagamento del debito. In questo caso chi compra casa non può esigere la risoluzione del contratto, ovvero ritirarsi dal compromesso stipulato, in quanto il debito non esiste più perché è stato estinto: ciò che resta è l’ipoteca, che comunque andrà anch’essa cancellata anche se con tempi più lunghi.
Tutto ciò è stato stabilito dalla Cassazione che però prevede un comportamento preciso del venditore, ovvero che dia il via alla procedura per la cancellazione dell’ipoteca, anche se non è del tutto ultimata quando scade il termine. In sostanza egli deve farsi fare un documento che contenga la firma del creditore ipotecario in cui figuri l’autenticazione del notaio. Quest’ultimo deve garantire la cancellazione dell’ipoteca e avviare le pratiche previste presso il Conservatore dei Registri immobiliari.
Viene quindi considerato un primo fondamentale passo il pagamento e l’estinzione del debito al quale consegue in maniera naturale la cancellazione dell’ipoteca. Questa l’ultima sentenza della Corte, che però segue a pronunce anche differenti, emesse in passato.
Ad esempio nel 2008 la Cassazione aveva ritenuto che se l’ipoteca non fosse estinta dopo il compromesso il venditore rimaneva inadempiente, per cui la vendita della casa rimaneva difficoltosa. Un’altra soluzione emersa negli anni scorsi sottolineava come il persistere dell’ipoteca sull’immobile, nonostante il pagamento del debito, rappresentasse per il proprietario una sorta di pregiudizio, creando difficoltà nel commercio dello stesso.
In passato la Cassazione ha altresì stabilito, per proteggere maggiormente la posizione dell’acquirente, che volendo poteva rifiutarsi di sottoscrivere il contratto definitivo qualora la casa fosse ancora ipotecata. Il compratore poteva chiedere l’intervento del giudice e ottenere la risoluzione del contratto.