Agevolazioni prima casa con altra abitazione nello stesso Comune? La risposta è sorprendente

Le agevolazioni prima casa sono state oggetto di interessanti delucidazioni della Cassazione. Ecco quali

Sono possibili le agevolazioni ‘prima casa’ con altra abitazione già posseduta nello stesso Comune? Ecco la risposta della giurisprudenza della Cassazione.

Nel corso di questo articolo intendiamo chiarire se le agevolazioni prima casa, con taglio dell’imposta di registro e dell’Iva, possono applicarsi anche a colui che ha già la titolarità di un immobile nello stesso Comune, in cui è ubicata la casa da acquistare in via agevolata.

Lo faremo grazie ai chiarimenti offerti dalla Cassazione nelle sue sentenze. I dettagli.

Agevolazioni prima casa con abitazione nello stesso Comune: il contesto di riferimento

Prima di vedere il caso concreto relativo al rapporto tra agevolazioni ‘prima casa’ e il possesso di un’altra abitazione nello stesso Comune in cui si trova l’immobile da acquistare, appare opportuna qualche precisazione generale.

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa consistono di fatto in una serie di agevolazioni fiscali mirate a favorire l’acquisto di immobili da utilizzare come abitazione principale.

Grazie alle agevolazioni prima casa i vantaggi sono evidenti:

• diminuisce l’imposta di registro, se si acquista da un privato;
• diminuisce l’Iva, se si acquista da un’impresa.

Più nel dettaglio:

• nel caso in cui il venditore sia un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%); l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro; l’imposta catastale fissa di 50 euro;
• se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono l’Iva ridotta al 4% (invece che 10%), l’imposta di registro fissa di 200 euro; l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro; l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Di ciò si trova chiara menzione nel sito web dell’Agenzia delle Entrate.

Non solo. L’interessato non deve pagare l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie sugli atti sottoposti all’imposta di registro e quelli necessari per compiere gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari. Si tratta insomma di vantaggi non indifferenti.

Agevolazioni prima casa: quando ricorrono in base alla legge vigente

A questo punto vediamo da vicino la questione pratica cui intendiamo dare risposta. Può l’agevolazione “prima casa” valere anche in caso di previo possesso di abitazione nello stesso Comune?

Ebbene, chiariamo subito che l’acquisto di un immobile abitativo sfruttando la citata agevolazione (registro al 2% o Iva al 4%) vale anche per colui che nello stesso Comune ha già un altro immobile, ma nel caso in cui non sia idoneo all’utilizzo abitativo o locato a terzi. Vedremo tra poco più nel dettaglio questi aspetti.

In particolare, l’acquirente di un immobile abitativo può usufruire dell’agevolazione “prima casa” a patto che sussistano le condizioni di cui al Testo unico dell’imposta di registro del 1986. L’acquirente deve cioè dichiarare nell’atto di acquisto:

• di essere residente nel Comune nel quale è situato l’immobile, o l’impegno a trasferire la residenza in detto Comune entro 18 mesi dall’acquisto;
• di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• di non essere titolare, neanche per quote, anche in regime di comunione legale in tutta Italia dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile adibito ad abitazione, acquistato dallo stesso soggetto o dal coniuge attraverso le agevolazioni prima casa.

Agevolazioni prima casa: le utili precisazioni della giurisprudenza

Non solo. La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha evidenziato che la titolarità (nello stesso Comune in cui si intende procedere all’acquisto agevolato) di un altro immobile abitativo di ridotte dimensioni – se esso risulta del tutto insufficiente a assicurare idonea sistemazione abitativa al nucleo familiare dell’acquirente – non è di ostacolo all’utilizzo dell’agevolazione prima casa.

Pertanto se il primo immobile non è idoneo a fungere da abitazione, non ci sono restrizioni all’utilizzo delle agevolazioni prima casa.

La Suprema Corte ha inoltre rimarcato, in una sentenza di alcuni anni fa, che l’inidoneità della casa preposseduta a fungere da abitazione può essere anche di carattere giuridico. Ciò in quanto il possesso da parte di terzi di un diritto di godimento (quello di locazione) impedisce di fatto a detto immobile di essere usato come abitazione da colui che può dunque procedere all’acquisto agevolato di altro immobile a scopo abitativo, nello stesso Comune.