L’accatastamento degli immobili è previsto dalla legge per motivi ben precisi. Ecco il meccanismo in sintesi e come incide sull’IMU e IRPEF.
Non bisogna dimenticare che l’aggiornamento al catasto è obbligatorio per gli immobili nuovi o modificati. Come funziona l’accatastamento e con quali modalità eseguirlo?
Il catasto, che è stato oggetto di riforma alcuni anni fa, rappresenta un vero e proprio archivio di tutte le proprietà immobiliari localizzate in un Comune o in una provincia, con l’indicazione dei proprietari. In altre parole, costituisce l’inventario dei beni immobili di uno Stato e dà i dati relativi alla localizzazione geografica, estensione e consistenza di un bene immobile, la sua destinazione d’uso, le caratteristiche e relativi redditi.
Distinte sono le finalità del catasto: censire le proprietà immobiliari, aggiornare eventuali cambiamenti e realizzare i presupposti per l’imposizione fiscale. Ben si comprende dunque la sua importanza primaria nei rapporti tra Fisco e contribuenti.
Ebbene, ogni contribuente deve tener ben presente che l’aggiornamento al catasto è obbligatorio per gli immobili nuovi o modificati. In particolare, l’edificazione di nuovi immobili e la variazione nello stato di quelli già esistenti, che influisce sul classamento o sulla consistenza dell’unità immobiliare, vanno rese note e dunque dichiarate in catasto. Tecnicamente parlando, nel primo caso l’interessato deve procedere a un accatastamento mentre, nel secondo, va compiuta una variazione dei dati catastali. Vediamo più da vicino.
Beni interessati dall’accatastamento: ecco quali sono
La legge impone l’obbligatorietà dell’accatastamento per:
- le unità immobiliari urbane di nuova costruzione;
- le variazioni dello stato, consistenza e destinazione delle unità immobiliari urbane censite;
- le unità afferenti edificate su area urbana, in sopraelevazione o su aree di corte;
- i beni immobili non produttivi di reddito urbano, inclusi i beni comuni, e collegate variazioni.
Come accatastare un immobile nuovo o già esistente: le informazioni chiave
Pensiamo ad es. alle circostanze in cui è effettuata una nuova distribuzione degli spazi interni di un immobile, oppure è modificata la destinazione d’uso di un bene da commerciale ad abitativo. Ebbene, in questi come in tanti altri casi, l’interessato deve dare luogo all’aggiornamento del catasto e – per accatastare un immobile – sarà doveroso rivolgersi a un professionista tecnico abilitato (ad esempio un geometra, un ingegnere o un architetto).
Distinguiamo tra nuova costruzione e costruzione già esistente.
H3: Nuova costruzione
In caso di una nuova costruzione, il professionista:
- deve redigere prima un tipo mappale per includere l’unità immobiliare nel contesto urbano, dettagliando il passaggio dal catasto terreno al catasto fabbricati;
- per questo scopo, si avvale di Pregeo, uno specifico software scaricabile gratuitamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate (AdE).
- di seguito inserisce la planimetria dell’immobile nel sistema informatico dell’AdE-Territorio usando un differente software, predisposto dal ministero delle Finanze, che prende il nome di Docfa (Documenti catasto fabbricati);
- infine spedisce i documenti per via telematica con la piattaforma Sister, la quale permette agli utenti di effettuare operazioni di consultazione e aggiornamento delle banche dati catastale e ipotecaria.
H3: Costruzione già esistente
Diverso e più snello l’iter, laddove l’accatastamento si riferisca ad un’unità immobiliare già esistente. In queste circostanze, infatti, il professionista incaricato:
- redige la planimetria sempre con il citato software Docfa;
- e inoltra i relativi atti tecnici all’AdE-Territorio con Sister.
Per quali motivi occorre fare l’accatastamento dell’immobile?
Non vi sono particolari dubbi a riguardo. L’accatastamento consiste nel censimento di un immobile. Con questo formale iter il bene è identificato, gli viene data una specifica categoria e ne viene determinata la rendita fiscale.
Nel dettaglio, la categoria catastale è legata alla destinazione d’uso dell’unità immobiliare e alle sue caratteristiche tecnico-fisiche. Molto importante è soprattutto la citata rendita catastale, vale a dire la base di calcolo per il versamento di diversi tributi come ad esempio l’Imu (l’Imposta municipale unica) e l’Irpef.
Non solo. L’accatastamento dell’immobile serve anche per un altro motivo. Con esso è possibile ottenere il rilascio del certificato di agibilità, in cui sono acclarate tra l’altro le condizioni di sicurezza dell’immobile ed è certificata la classe energetica degli impianti e la conformità alla normativa vigente.
Dichiarazione di accatastamento e rendita catastale
La dichiarazione di accatastamento, a carico dell’intestatario dell’immobile interessato, si compie con la presentazione all’AdE-Territorio di un atto di aggiornamento redatto dal tecnico incaricato.
Abbiamo visto sopra la rilevanza del Docfa: dopo la presentazione di quest’ultimo, l’Agenzia delle Entrate-Territorio controlla la correttezza dei dati e invia la ricevuta con gli identificativi catastali (foglio, numero o particella e subalterno) e la rendita.
Attenzione però: sia in ipotesi di accatastamento di una nuova costruzione sia in ipotesi di accatastamento di un’unità immobiliare già esistente, la rendita catastale è proposta dal professionista incaricato, usando come riferimento quella di fabbricati non dissimili e localizzati nella stessa area.